입주권 vs 분양권 차이, 뭐가 다를까? 세금(취득세, 양도세)부터 주택 수 포함까지 총정리!

입주권 vs 분양권 차이, 뭐가 다를까? 세금(취득세, 양도세)부터 주택 수 포함까지 총정리!

부동산 투자나 내 집 마련을 고려할 때 자주 접하는 용어 중 하나가 바로 입주권과 분양권입니다.

비슷해 보이지만 과세 기준, 주택 수 포함 여부, 비과세 혜택 등에서 큰 차이가 있어 제대로 이해하는 것이 중요합니다.

오늘은 입주권과 분양권의 차이를 취득세, 양도세, 비과세 조건, 주택 수 포함 여부 기준으로 비교해드릴게요.

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✅ 입주권이란?

입주권은 재개발·재건축 사업을 통해 철거된 기존 주택의 소유주에게 부여되는 새 아파트 입주 권리입니다.

• 예시: 철거 전 단독주택 소유 → 재개발 시 조합원 입주권 부여

🔹 입주권은 부동산 자체가 아니라 권리입니다.

🔹 입주권 상태에서는 아직 실물 주택이 없는 상태입니다.

✅ 분양권이란?

분양권은 건설사가 일반 소비자에게 아파트를 분양할 때 생기는 ‘신규 아파트에 대한 계약 권리’입니다.

• 예시: 청약 당첨 → 계약금 납부 → 분양권 취득

🔹 분양권은 청약 당첨 후 생기는 권리이며, 비조합원이 갖습니다.

🔹 실물 주택 완공 전 단계에서 매매가 가능합니다.

⚖️ 입주권 vs 분양권 차이 : 핵심 비교 표

구분	입주권	분양권
기원	재개발·재건축 조합원	일반분양, 청약 당첨자
자산 종류	부동산 권리 (조합원 자격)	부동산 권리 (일반계약자)
주택 수 포함 시점	건물 준공 후 등기 시	2021년 1월 1일부터 계약 즉시 주택 수 포함
취득세	1세대 1주택자 기준, 감면 가능성 있음	중과 적용될 수 있음
양도세	주택 아님 → 양도세 중과 배제 (2020년 8월 전까지) → 이후 일부 중과 대상 포함	주택으로 간주 → 다주택자 중과 대상
비과세 혜택	1주택자 요건 충족 시 비과세 가능	청약·신축 이후라면 비과세 어려움
전매 제한	지역·사업별 상이	조정대상지역은 전매제한 3~10년 등 규제 많음

💰 입주권 vs 분양권 차이 : 취득세, 누가 더 유리할까?

🏠 입주권

• 기존 주택 철거 전 소유주로 간주되기 때문에 1주택자 감면 혜택 적용 가능 (단, 시점과 지역에 따라 다름)
• 조합원 지위 승계 시, 취득세 감면 조건 까다로울 수 있음

🏢 분양권

• 2020년 이후 조정대상지역 분양권 양도 시 중과세율 적용 (최대 12%)
• 1주택자라도 계약과 동시에 주택 수 포함되어 중과 대상이 될 수 있음

💸 입주권 vs 분양권 차이 : 양도세, 세금 폭탄, 피하려면?

🏠 입주권

• 원래는 주택으로 간주되지 않아 양도세 중과 제외였지만,
• 2021년 1월 1일 이후부터 입주권도 주택 수에 포함
• 단, 지분이 주택 1채로 인정되면 1세대 1주택 비과세 요건 가능

⚠️입주권 매매, 실수요자와 투자자가 꼭 알아야 할 7가지 주의사항

🏢 분양권

• 2021년 이후 다주택 간주 → 양도 시 중과세 (2주택자 60%, 3주택자 70%)
• 청약 당첨 후 주택 취득 전이라도 주택 수로 잡혀 세금 폭탄 위험

📌 주택 수 포함 시기, 꼭 기억하세요!

구분	주택 수 포함 시점
입주권	2021년 1월 1일부터 주택 수 포함
분양권	계약 시점부터 주택 수 포함 (2021년 1월 1일 이후 법 개정으로 변경)

따라서, 1세대 1주택자라면 분양권을 새로 취득할 경우 기존 주택에 대한 비과세 요건이 깨질 수 있습니다. 주의하세요!

📝 입주권과 분양권, 목적에 따라 선택하자!

목적	추천 선택
양도세 부담 줄이고 장기 보유?	입주권 유리
청약 통한 신축 아파트 입주 목적?	분양권 활용 가능
다주택자 규제 회피 및 절세 전략?	입주권 활용 전략 더 유리할 수 있음

입주권은 ‘주택 아님’으로 취급되던 시절보다 규제가 강화되긴 했지만, 여전히 분양권보다 세제 측면에서 유리한 점이 많습니다.

특히 비과세 요건 충족을 원하는 1주택 실수요자는 주택 수 포함 시기와 양도세 요건을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.