입주권 매매, 실수요자와 투자자가 꼭 알아야 할 7가지 주의사항

입주권 매매, 실수요자와 투자자가 꼭 알아야 할 7가지 주의사항

최근 부동산 시장에서 입주권 거래가 두 배 가까이 증가하며 다시 주목을 받고 있습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 2025년 1월부터 5월까지 거래된 입주권과 분양권은 총 500건, 이는 전년 동기 대비 무려 96.85% 증가한 수치입니다.

재개발·재건축 투자 시장이 살아나고 있다는 방증이지만, 입주권은 일반 아파트 매매와는 전혀 다른 구조를 가지고 있습니다.

단순한 시세 차익만을 노리고 진입했다가는 세금 폭탄, 거래 제한, 사업 리스크 등 예상치 못한 손실을 입을 수 있습니다.

아래에서 입주권 거래 시 반드시 확인해야 할 7가지 핵심 주의사항을 정리해 드립니다.

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입주권 매매 주의사항 1️⃣ 입주권은 아직 ‘집’이 아니다

입주권은 재개발·재건축 조합원이 향후 분양받을 수 있는 권리일 뿐, 등기된 주택이나 실물이 있는 자산이 아닙니다.

• 건축이 시작되기 전까지는 면적, 동·호수, 층수 등이 미정
• 사업계획 변경이나 조합 방침에 따라 수익성이 달라질 수 있음

📌 투자 전 확인 사항: 관리처분계획, 시공사 선정, 감정평가액

입주권 매매 주의사항 2️⃣ 입주권도 주택 수에 포함된다

2021년부터는 입주권도 주택으로 간주되어 다주택자 중과세 기준에 포함됩니다.

특히 조정대상지역에서 입주권을 보유하거나 거래하면 최대 12%의 취득세, 양도세 중과세율(최대 75%)까지 적용될 수 있습니다.

📌 세금 리스크 줄이기 팁

• 취득 시점과 기존 보유 주택 수를 정확히 계산
• 실입주 목적이라면 1세대 1주택 비과세 요건 점검

입주권 매매 주의사항 3️⃣ 모든 입주권이 거래 가능한 건 아니다

조합설립인가 이후에는 일반적으로 조합원 지위 양도 금지가 적용됩니다.

상속, 이혼, 해외이주 등 예외 사유 외 거래는 불법입니다.

📌 입주권 거래 전 꼭 확인

• 조합 정관 및 공고문
• 구청 고시문 내 ‘양도 제한 시기’

잘못 거래할 경우 계약 무효 + 과태료 부과 + 조합원 지위 상실 가능성까지 있습니다.

입주권 매매 주의사항 4️⃣ 권리가액이 수익률을 좌우한다

입주권은 면적이 아닌 지분(권리가액)에 따라 향후 배정 면적이 결정됩니다.

• 권리가액이 작으면 → 작은 평형 배정 or 추가 분담금 ↑
• 동일 단지라도 지분 차이에 따라 수익률 큰 차이

📌 매수 시 분석 포인트

• 감정평가액 대비 권리가액
• 조합 분양가 산정 기준
• 관리처분계획서 내 분담금 구조

입주권 vs 분양권 차이, 뭐가 다를까? 세금(취득세, 양도세)부터 주택 수 포함까지 총정리!

입주권 매매 주의사항 5️⃣ 추가 분담금 변수는 ‘폭탄’이 될 수 있다

최근 자재비·인건비 상승으로 재건축·재개발 사업비 증가 → 조합원 추가 분담금 수억 원 상승 사례 속출 중입니다.

📌 계산 실수하면 큰일!

• 최초 분담금만 계산 X
• 총 사업비 변경, 인플레이션, 금융비용 반영 필요
• 향후 분양가·착공 시기 고려해 예측치 확보

입주권 매매 주의사항 6️⃣ 입주권 보유 시 종부세도 주의해야

입주권은 등기되지 않았지만 주택으로 간주되며, 보유 주택 수에 포함되어 종합부동산세가 부과됩니다.

• 기존 1주택 + 입주권 1개 → 2주택자로 과세
• 공시가격 합산해 종부세 대상자 등재

📌 종부세 줄이려면?

• 입주권과 주택의 보유 시점 분산
• 종부세 공제 대상자 여부 확인 (1세대 1주택 요건 등)

입주권 매매 주의사항 7️⃣ 시세만 믿고 투자하면 안된다

지금처럼 거래량이 급증하는 시점은 ‘거품 낌새’가 있기도 한 시기입니다.

입주권은 규제, 사업 리스크, 정책 변수에 따라 손실 가능성도 큽니다.

🔻 무턱대고 뛰어들 경우

• 입지 좋지만 사업 지연 → 수년간 자금 묶임
• 재초환, 분담금 증가 → 수익률 급감
• 정부 규제 강화 시, 매도도 어려워짐

📌 진입 전 체크리스트

• 사업 인허가 단계
• 조합 안정성
• 예상 분양가 vs 주변 시세
• 세무/법무사 상담 필수

✨ 입주권은 고수의 영역… 철저히 분석하고 접근하자

입주권은 고수익도 가능하지만, 고위험 상품입니다.

무조건적인 상승 기대보다는 법적 구조·세금 체계·분양 수지 분석을 철저히 해야 합니다.

✅ 실수요자는 실입주 가능성 + 분담금 감당력 고려
✅ 투자자는 시점별 세금 전략 + 사업 리스크 관리 필요